Gastartikel: Was bedeutet Schlüsselfertigbau?

Ein Bauunternehmen erklärt das Prinzip vom Schlüsselfertigbau

Angehende Bauherren stellen sich stets die Frage, ob sie die einzelnen Gewerke in herkömmlicher Weise an Alleinunternehmer vergeben sollten – oder ob es sinnvoller ist, einen sogenannten Generalunternehmer (GU) mit der schlüsselfertigen Erstellung einer Immobilie zu beauftragen. Wir als Bauunternehmung R. Messemer aus Kaiserslautern informieren Sie über die Vor- und Nachteile eines Schlüsselfertighauses.

Der Begriff des Schlüsselfertigbaus

Schlüsselfertigbau - Vor- und Nachteile vom schlüsselfertigen Bauen„Schlüsselfertigbau“ beschreibt ein Bauverfahren, bei dem ein Bauherr nicht mehrere Alleinunternehmer mit der Ausführung einzelner Gewerke beauftragt. Vielmehr erhält beim schlüsselfertigen Bauen ein Unternehmer den Auftrag, das gesamte Bauprojekt mit allen Gewerken durchzuführen und die errichtete Immobilie „schlüsselfertig“ an den Auftraggeber zu übergeben.

Der Generalunternehmer bündelt und koordiniert die Bauausführung aller Gewerke. Dabei führt der Betrieb des Generalunternehmers gewöhnlich wesentliche Teile des Bauvorhabens selbst aus (beispielsweise die Rohbau-Arbeiten). Andere Tätigkeiten (insbesondere Ausbauarbeiten) vergibt der Generalunternehmer jedoch üblicherweise an Subunternehmer.

Schlüsselfertige Übergabe bedeutet, dass der Generalunternehmer das Gebäude in bezugsfertigem Zustand an den Bauherrn übergibt. Gegenüber dem Auftraggeber bleibt der Generalunternehmer auch bei Einschaltung von Subunternehmern alleinverantwortlich für die ordnungsgemäße Erfüllung aller einzelnen Gewerke.

Planungsleistungen erbringt ein GU nicht. Übernimmt der Auftragnehmer zusätzlich zu den Aufgaben eines Generalunternehmers auch die Planungsarbeiten, so wird er als Totalunternehmer bezeichnet.

Warum schlüsselfertige Häuser bauen?

Der entscheidende Vorteil eines Schlüsselfertighauses besteht darin, dass der Bauherr eine Gesamtleistung aus einer Hand erhält. Der Bauherr verfügt – vom Beginn der Bauphase bis zur schlüsselfertigen Übergabe – mit dem Generalunternehmer über einen einzelnen, fachkompetenten Ansprechpartner.

Der Bauherr erspart sich durch Einschaltung eines GUs die zumeist sehr zeitaufwändige und arbeitsintensive Koordinationsarbeit während der Bauphase.

So übernimmt der Generalunternehmer die Abstimmung mit dem Architekten und den einzelnen Gewerke-Ausführenden. Ohnehin ist der Generalunternehmer in aller Regel nicht nur in baufachlicher Hinsicht kompetenter als der einzelne Bauherr, sondern auch besser mit den regionalen Marktverhältnissen und der Qualität der verfügbaren Gewerke-Anbieter vertraut.

Worauf sollten Sie beim Schlüsselfertigbau achten?

Der Begriff „schlüsselfertig Bauen“ ist rechtlich nicht eindeutig bestimmt. Beispielsweise kann auch bei schlüsselfertigem Bauen vereinbart werden, dass die Errichtung geplanter Trockenbauwände nicht in den Aufgabenbereich des Generalunternehmers fällt, sondern dem Bauherrn obliegt.

Ein Schlüsselfertighaus kommt insbesondere für Bauherren in Betracht, die selbst keinen großen Aufwand bei der Betreuung eines Bauprojekts betreiben wollen, sondern ohne persönliche Betreuung des Bauprojekts nach schlüsselfertiger Gebäude-Erstellung mit ihrem Mobiliar in einen Neubau einziehen möchten.

Neubau eines Einfamilienhauses in einem WohngebietSchlüsselfertiges Bauen setzt Vertrauen in den Generalunternehmer voraus. Die notwendige Vertrauensbasis erfordert eine transparente Arbeitsweise des bauausführenden Generalunternehmens. Der Bauherr muss sich insbesondere auf eine enge Kommunikation zwischen Generalunternehmer und Auftraggeber verlassen können. Nur so können Sie als Bauherr unvorhergesehene Schwierigkeiten bei der Durchführung des Bauprojekts rechtzeitig erkennen und gegebenenfalls Änderungswünsche einbringen.

Schlüsselfertighaus: Vorteile und Nachteile

Als Bauherr sollten Sie die möglichen Vorteile und Nachteile des Schlüsselfertigbaus kennen, um sich für eine Auftragsvergabe an Alleinunternehmer oder an einen Generalunternehmer entscheiden zu können.

Schlüsselfertig Bauen: mögliche Risiken und Nachteile

Große Bauträger zeigen sich bei der Gestaltung der oft kompliziert vorformulierten GU-Verträge häufig weniger flexibel. Individuelle Wünsche eines Bauherrn (einfaches Beispiel: Änderung eines Steckdosen-Platzes) sind dann oft kostenintensiv. Bei Zusammenarbeit mit einem regional tätigen Generalunternehmer, der einen engen Kundenkontakt pflegt, sind individuelle Änderungswünsche meistens leichter verhandelbar.

Als Nachteil des schlüsselfertigen Bauens wird häufig angeführt, dass der Generalunternehmer für seine Koordinationsleistungen eine (zumeist pauschale) Generalunternehmer-Vergütung erhält. Diese Zusatzvergütung für den Generalunternehmer liegt zwischen 5 und 15 Prozent der für die Summe aller Gewerke anfallenden Gesamtkosten. Zu berücksichtigen ist aber, dass der Bauherr bei vorhandener Markt- und Koordinationsexpertise des Generalunternehmers auch eine entsprechende Gegenleistung erhält.

Schlüsselfertighaus: mögliche Vorteile

Die Gesamtkoordination und eine straffe Organisation bei der schlüsselfertigen Gebäude-Errichtung durch den Generalunternehmer kann zu einer deutlichen Effizienzverbesserung und zu einem günstigeren Preis-Leistungs-Verhältnis führen.

Zu den möglichen Vorteilen schlüsselfertigen Bauens gehören zudem

  • Kostensicherheit (bei Vereinbarung eines Festpreises),
  • Zusage schneller Objekt-Erstellung (möglich ist die vertragliche Garantie eines Fertigstellungstermins),
  • Umsetzung der vereinbarten Bauqualität (entsprechend der vorgegebenen Planungsgrundlagen) sowie
  • Betreuung des Objekts durch den Generalunternehmer über die Fertigstellung hinaus (zumindest innerhalb der Gewährleistungszeit).

Gewährleistungsansprüche des Bauherren richten sich immer gegen den Generalunternehmer, nicht gegen Subunternehmer, die eventuell für einen Schaden verantwortlich sind. Dies ist insbesondere dann von Vorteil für den Bauherrn, wenn sich Mängel einzelnen Gewerken nicht eindeutig zuordnen lassen.

Fazit: schlüsselfertig bauen – worauf Sie als Bauherr achten sollten

Bei der Auswahl eines Generalunternehmer-Angebotes sollten Sie als Bauherr nicht ausschließlich auf den Preis, sondern vorrangig auf ein angemessenes Preis-Leistungs-Verhältnis achten.

Berücksichtigen Sie insbesondere die Fachkompetenz und Erfahrung des Generalunternehmers. Die Finanzstärke (Bonität) eines Generalunternehmers ist gerade bei Geltendmachung von Gewährleistungsansprüchen aufgrund von Baumängeln von nicht zu unterschätzender Bedeutung.

Der Generalunternehmer-Vertrag muss Ihre Interessen hinreichend berücksichtigen. Entsprechen die vereinbarten Leistungen, die Qualität der verwendeten Baustoffe und die Zuverlässigkeit der eingesetzten Subunternehmen Ihren Vorstellungen?

Planen Sie vorausschauend und denken Sie an mögliche langfristige Veränderungen in Ihrem persönlichen Umfeld – zum Beispiel durch eine alters- oder behindertengerechte Bauweise. Vereinbaren Sie mit dem Generalunternehmer entsprechende Bauleistungen.